El incremento de apartamentos turísticos, tanto a nivel nacional como en la Comunitat Valenciana en particular, genera un debate continuo entre los sectores afectados sobre si se está gestionando bien o no. La Generalitat Valenciana, en este caso, ha pretendido resolver esta situación con una nueva reforma de la normativa de este tipo de alojamientos, aprobando el Decreto Ley 9/2024, de 2 de agosto, y sobre ello escribe Ignacio Rodríguez De la Riva, uno de los socio de De la Riva y Pastor Abogados, para Economía Digital Valencia.
La normativa que había hasta el momento era dispersa, con un reparto competencial difuso entre el Estado, que puede regular los arrendamientos urbanos, y las comunidades autónomas, con competencia en materia turística. «No puede obviarse que esta forma de hospedaje se ha consolidado porque los turistas demandan otro tipo de alojamiento distinto de los hoteles tradicionales, tanto por un menor coste del alojamiento como por la flexibilidad y la versatilidad que ofrece una vivienda turística», adelante De la Riva.
¿Qué ocurre en la Comunitat Valenciana con los apartamentos turísticos?
La temporada de turismo en esta zona de España es, prácticamente, el año natural por su climatología, las comunicaciones con el resto de España y otros destinos europeos e, incluso, por la deslocalización de muchas empresas, en especial en el ámbito tecnológico, que permiten a sus trabajadores teletrabajar desde cualquier lugar. Esto ha supuesto el aumento desaforado de los apartamentos turísticos en la región.
La propia Generalitat ofrece datos impactantes, en los que se ve cómo los apartamentos turísticos se han multiplicado por tres en los últimos nueve años, pasando de 38.319 en 2015 a 105.111 en 2024. Ubicados todos ellos, además, en las mismas zonas: en la almendra central de las grandes ciudades y en la costa.
«La posibilidad de tener durante años un inquilino que no abona la renta desde el primer día y que no puede ser desahuciado es realmente alta»
Apoya el estudio De la Riva, que añade que «esta altísima demanda hace que multitud de pisos y edificios que salen a la venta en el mercado se destinen principalmente a esta actividad, vaciando el número de viviendas disponibles para alquiler de temporada; esto es, superior a 10 días que es el arrendamiento que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994«.
En la actualidad, se ha pasado de contar con propietarios que se dedicaban a alquiler de larga duración a contar con propietarios que se dedican al alquiler turístico, no solo persiguiendo una mayor rentabilidad, sino especialmente huyendo de una mayor inseguridad jurídica.
«Hoy en día, la posibilidad de tener durante años a un inquilino que no abona la renta desde el primer día y que no puede ser desahuciado por alegar una falsa situación de vulnerabilidad social gracias a las últimas reformas del Gobierno de la Nación es realmente alta, habiéndose incluso acuñado un término para este tipo de personas, como son los inquiokupas«, añade.
Ocurre también que la vivienda disponible a precio razonable en régimen de alquiler es escasa y, por tanto, hace que las pocas disponibles aumenten sus precios, haciendo que aquellas personas que necesitan una vivienda en Valencia o localidades costeras como Denia o Altea deban tener un altísimo poder adquisitivo. Esto impide, en la práctica, el derecho a disfrutar de una vivienda digna como obliga la Constitución Española en su artículo 47.
Suspensión temporal de la autorización de apartamentos turísticos
Con el fin de acabar con el exceso incontrolado de este tipo de viviendas, este y otros municipios han optado por suspender temporalmente la autorización de apartamentos turísticos durante un año, pero no hace sino trasladar el problema a dentro de uno o dos años.
Teniendo en cuenta esto, el Gobierno regional se ha lanzado a probar un texto que aúna modificaciones de ley y reglamento, y que se ha tramitado por la vía de urgencia, hurtando a la reforma de un debate sereno en Les Corts. «Como ya he comentado en alguna tribuna anterior, hace falta más consenso entre las fuerzas parlamentarias, y es necesario que los sectores afectados participen en la redacción del texto, pudiendo presentar alegaciones en un trámite público», indica De la Riva.
Prosigue indicando que «no se trata solo de recabar la opinión de la patronal del sector, ni de los operadores turísticos o de las asociaciones de vecinos, que también, sino de expertos en la materia como urbanistas, sociólogos, economistas o administradores de fincas, en línea de lo acordado por el Ayuntamiento de Valencia y la Universidad de Valencia».
Por otro lado, el Gobierno de la Nación, en el ámbito de sus competencias en la materia, que también son las del régimen de propiedad horizontal, ha impulsado la tramitación de una reforma de la Ley de propiedad horizontal. Esta permite prohibir a las comunidades, expresamente, la apertura de pisos turísticos en su comunidad. Además, permite a algunas comunidades adoptar expresamente acuerdos en contra de estas viviendas, o incluso aprobarse la autorización con un incremento de la cuota de hasta un 20% para compensar la intensidad mayor de utilización que realizan los usuarios. «Estos acuerdos deberán examinarse con cuidado porque pueden generar no pocos problemas de legalidad para las comunidades y para los propietarios de los apartamentos turísticos», avisa.
En Madrid, sin embargo, como ejemplo de otras comunidades autónomas, la limitación urbanística de los apartamentos turísticos puede llegar a ser muy superior, «hasta el punto de autorizarse solo en edificios de uso exclusivo o con acceso independiente respecto del portal de la comunidad, pero esto en la práctica no ha limitado la proliferación de este tipo de alojamientos, muchos de ellos totalmente ilegales».
Viviendas turísticas fuera de norma
¿Qué ocurre con este tipo de apartamentos? Son, sin duda para nuestro experto, las más perjudiciales para los usuarios y las comunidades donde se integran. «Es imprescindible un esfuerzo inspector y sancionador por parte de la Administración, sin perjuicio del derecho que tiene la comunidad para clausurar esa actividad molesta que no haya sido autorizada».
Como conclusión, De la Riva afirma que «la reforma de la norma, aunque incorpora novedades loables como la exigencia de un servicio de recepción, de lavandería, o la actualización obligatoria de la inscripción en el registro, vuelve a fallar en un defecto crónico del Consell, que es la ausencia del diálogo con el resto de partidos y actores involucrados, y las prisas por legislar por decreto.
Otros no lo hacen mejor, pero no por ello debemos dejar de decirlo. Se hace imprescindible un estudio a fondo de las posibles soluciones que permitan conciliar el desarrollo económico que protagoniza el turismo y el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna y a convivir pacíficamente en sus comunidades con los usuarios de este tipo de alojamientos turísticos».
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